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基準地価の下落率拡大とリーマン・ショックの不動産証券化への影響。「リーマン・ショック直撃、外資縮小、マネー流入細る」(2008年9月19日付日本経済新聞より)

 2008年9月19日付日本経済新聞の1面は、「基準地価の下落率拡大 全国平均08年1.2% 三大都市圏は伸び鈍化」と題して、国土交通省が18日発表した2008年の基準地価(7月1日時点)は全国平均で前年に比べて1.2%下落したとの記事が。

 そして、5面には、「リーマン・ショック直撃、外資縮小、マネー流入細る」と題して、リーマンのノンリコースローン(非そ及型融資)の累計実施額は7,000億円を超え、期限までは継続されるものの、その後、他の金融機関が肩代わりする可能性は小さく、証券化の資金繰りが行き詰まり、投資した不動産が相次ぐ見通しであり、外資系金融機関の不動産業務の縮小・撤退により不動産マネーが縮小しているとの記事が続いています。

 サブプライム・ローン問題が顕在化してから、ただでさえ急激な資金調達難に直面してきた不動産の証券化ですが、今後の展開が注目されます。

■外資系金融機関の不動産業務の縮小・撤退

 日本経済新聞の記事によると、リーマンの他にも、ドイツのウエストエルビー銀行やメリルリンチ日本証券も撤退したようです。

■日本の銀行も不動産向け融資を慎重に

 同記事によると、ある財閥系不動産会社が証券化の仕組みを使って不動産開発しようとメーンバンクに融資を求めると、提示された金利は年2%で、2007年前半は年0.3%台だっただけに、急上昇が目立つとのこと。

 銀行が守らなければならない自己資本比率規制の関係で不動産融資の貸出金利が引き上げられており、それが不動産証券化商品の実質利回りの低下につながり、投資家から資金を集めにくくなるという連鎖を生んでいるとのこと。

■上記の記事から感じること

 日本経済が、バブル崩壊から立ち直りここまで復活してきた大きな要因として、不動産証券化による不動産価格の復調によるところが大きいと思います。

 ところが、サブプライム・ローン問題、それに伴うリーマン・ショックにより、その歯車が大きく逆転しようとしています。

 以前の土地バブルと異なり、不動産証券化は収益方式による鑑定評価に基づいており、同じような価格崩壊が再び訪れるとは思えませんが、高度化したファイナンス技術は大きなリターンをもたらしてくれる反面、それに相応するリスクの負担も余儀なくされる可能性は高く、予断を許さない状況が続くことは間違いないようです。

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